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Forum - Vuoi Vendere Casa: Dai l'Esclusiva

E' molto frequente, quando le persone si affacciano in agenzia per vendere un immobile, che si presenti il dilemma: esclusiva si / esclusiva no???

Per decidere se sia o meno il caso di dare l'esclusiva ad un'agenzia è bene premettere come la gran parte delle agenzie lavorano, oggi:

gli immobili vengono pubblicati all'interno del sito web della singola agenzia e nei motori di ricerca ( Immobiliare.it il più conosciuto) - quasi ogni agenzia è presente ed è ormai normale, per le altre agenzie di zona monitorare queste "vetrine" per esser aggiornate dei nuovi immobili in vendita.

Una volta monitorato il mercato, è prassi condividere informazioni e clienti tra le agenzie: è infatti sempre più ricorrente la vendita condivisa, ovvero un incontro tra acquirente e venditore, ognuno con il proprio agente immobiliare.

Questa tendenza alla condivisione, derivata dal mondo anglosassone, dove le agenzie operano soltanto per esclusiva, spinge i venditori ad affidarsi ad una sola agenzia, della quale avere piena fiducia, che li accompagnerà fino al giorno del contratto; quali sono i benefici di questa scelta:

1) APPROFONDIMENTO: l'immobile viene proposto in modo univoco e professionale - l'agenzia che ha un immobile in esclusiva è spinta ad approfondire al meglio l'immobile, recuperando la documentazione tecnica necessaria, dedicandosi ad un servizio fotografico di livello, evidenziando gli aspetti positivi che ogni immobile ha ma che talvolta vengono "scoperti" passando del tempo all'interno della casa ...

2) VISIBILITA': l'agenzia, con un incarico in esclusiva, ha la possibilità di fornire fin dall'annuncio in internet, una serie di informazioni sensibili (indirizzo esatto, fotografie degli esterni ...) che diversamente non vengono fornite - è provato che una pubblicità ricca di dettagli ed informazioni dettagliate generi molto più interesse di pubblicità vaghe ed incomplete; il maggiore interesse genera maggiori contatti, quindi visite, infine un'alta probabilità di vendere l'immobile in tempi veloci;

3) ESCLUSIVA SI, MA ...: le obiezioni che spesso vengono mosse dal venditore circa l'affidare un'esclusiva sono: ma se trovo un cliente da solo? Con più agenzie ho più "giro"; come faccio a sapere che questa è l'agenzia giusta? Cerco di rispondere, per ordine:

- la possibilità che un venditore possa trovare un acquirente "da solo", all'interno della propria cerchia di amicizie o vicinato, può essere prevista nell'incarico, laddove si può pensare ad un compenso ridotto o nullo per l'agente; 20 anni di attività di mediazione ci hanno insegnato quanto sia difficile vendere "privatamente", senza che una terza persona stia nel mezzo a smussare gli angoli ... Se l'attività “di elastico” deve coinvolgere un amico oppure un professionista terzo, cui comunque dare un compenso, la presenza di un agente immobiliare garantisce maggiore esperienza e dimestichezza con la materia ... così come il mediatore deve fare il mediatore e soltanto questo, i geometri è meglio che facciano i geometri, gli architetti gli architetti, gli avvocati gli avvocati ... Alla luce, poi, della grande velocità alla quale le normative evolvono, avere un professionista che, concludendo affari immobiliari di mestiere, è aggiornato di ogni novità, evita le classiche frasi a posteriori "pensavo che, credevo, mi avevano detto ..." che di solito preludono a malintesi oppure situazioni costose ed antipatiche per le parti. 

- "con più agenti ho maggiori probabilità di vendere": con un'agenzia ben collegata, credibile e presente su piazza, tutti gli agenti e gli operatori del mercato sono nella possibilità di vedere l'immobile da vendere ... più agenzie non danno maggiori risultati, generano soltanto confusione. Affidare un incarico in esclusiva non riduce le possibilità, ma le amplifica dando una maggiore visibilità all'immobile; oltre a questo, riflettiamo sul tempo: cercare un agente immobiliare, interessarsi su chi sia, andarlo a trovare in agenzia, ricevere spiegazioni come lavori, mostrargli casa, fargli fare delle foto di qualità (talvolta è necessario fare più sopralluoghi per avere le luce migliore), cercare la documentazione, analizzarla ... sono tutte attività che costano tempo ed energie ... ha senso duplicarle per coprire lo stesso mercato ed avere le stesse opportunità? Mi permetto di aggiungere che, quando si incontra un agente il quale, senza domandare informazioni specifiche sull'immobile, si limita a vedere la casa, fare quattro foto come vengono (non curandosi se sia l'orario giusto, se la casa sia ordinata, se il giardino sia stato fatto di recente), accontentandosi di una planimetria qualsiasi, partendo subito con la pubblicità e rimandando ad un secondo momento (di solito quando appare un acquirente all'orizzonte) l'analisi tecnica e legale della casa, non è l'agente che fà per te ... professionista è colui che analizza quello che è necessario prima di partire con l'incarico, così da portare avanti eventuali sanatorie/correzioni ai documenti durante il periodo delle visite ... quando appare l'acquirente tutto deve essere ok e le uniche cose di cui parlare sono il prezzo, i tempi di rilascio, l'entità della caparra ... questo è quello che va valutato in un agente professionale ... credetemi, di agenti che lavorano così, anticipando i problemi e facendo si che le trattative filino lisce, non ce ne sono 5 o 6 per paese ... dobbiamo sentirci fortunati incontrandone una ...

Circa la certezza di avere davanti l'"agenzia giusta", cui affidare uno tra i più importanti passaggi della propria vita, invito ognuno a prendere informazioni ... chi ha una storia è conosciuto ed è facile imbattersi in persone che hanno già lavorato con un'agenzia radicata sulla piazza ... il passaparola disinteressato è un ottimo metodo di indagine; ancora, sentire i professionisti di zona (geometri, architetti, notai), che lavorano con tutte le agenzie per portare in fondo le trattative, sono un'altra sponda cui poggiarsi, direttori delle filiali bancarie di zona ... in soldoni, se vuoi vendere, è necessario e fondamentale investire il tempo per trovare il professionista giusto - una volta trovato sarà lui poi ad organizzare quanto necessario ... Infine, non vergognatevi di domandare: quante case similari hai venduto? Quando? Hai l'esperienza giusta? Conosci sufficientemente bene il mercato nel quale andrà inserito il mio immobile? Così come l'agente deve domandare circa l'immobile, il venditore deve domandare circa l'agente ... le vendite migliori, più veloci, si concludono quando c'è sintonia tra agente e venditore ... se non scatta la scintilla ed il venditore non si sente a proprio agio, è bene ringraziare e rivolgersi ad un altro agente.

4) RIDUZIONE PROVVIGIONE: è possibile, quando si affida un incarico in esclusiva, che l'agenzia sia maggiormente disponibile a concordare uno sconto sulla provvigione di vendita, sapendo di poter lavorare con serenità sull'immobile. Sconti sulla provvigione sono più difficili da ottenere nel caso in cui più agenzie lavorino sull'immobile.



Tirando le somme, cosa conta veramente quando si ci confronta con un'agente è sapere chi si ha davanti; un agente immobiliare professionale deve essere paragonato al commercialista, all'avvocato, al medico … deve essere preparato, capace, esperto; come ci si fida del commercialista (nessuno ne ha 2 o 3), così deve essere per l'agenzia immobiliare – investite del tempo per capire quale sia l'agenzia migliore di un paese e poi andate diritti per quella strada, fidandovi dei pareri che riceverete, sentendovi liberi di rivolgere ogni domanda vi passi per la testa e pretendendo di sapere, ogni volta che vorrete, come viene svolto il lavoro per il vostro immobile …

Nella nostra esperienza ventennale, possiamo affermare che è sicuramente più facile e veloce vendere case che si hanno in esclusiva – è più immediato proporle, gli acquirenti pretendono fin da subito informazioni sensibili e dobbiamo essere in grado di darle … questo crea fiducia ed empatia, aspetti fondamentali per la conclusione di un buon affare.

Se hai immobili da vendere a Cortona ed in val di Chiama non esitare, contattaci – ci confronteremo sulle tendenze del mercato, sulle vendite di immobili similari e sul nostro metodo di lavorare.

Il tempo ci ha permesso di acquisire un enorme bagaglio di esperienze e conoscenze.

Incontrandoci ti esporremo gli strumenti che utilizziamo per valorizzare i nostri immobili – saremo all'altezza delle tue aspettative.

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