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Forum - Contratti di locazione abitativi: istruzioni d'uso

 

Ciao a tutti,

intendiamo, in queste pagine, fornire spunti ed informazioni per capire al meglio le norme e gli usi che regolano i contratti di locazione abitativi, così da dare un contributo a proprietari ed inquilini nel prendere le scelte migliori, più appropriate e convenienti in materia.

Siamo apertissimi a domande, spunti ed idee che vorrete inviarci; a vostro servizio, tutta la nostra esperienza.

A presto,

Michele e Nicola Burazzi

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messaggi (4)

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commento:   Webmaster, 12/03/2013 12:21:47  (ip:93.67.104.237)
RISPARMIO PER GLI INQUILINI:

Altro tema, talvolta spinoso, sono i risparmi ai quali ha diritto un inquilino che ha sottoscritto un regolare contratto di affitto per civile abitazione.

Le tipologie di "risparmio" (detrazioni) variano a seconda del reddito dell'inquilino e delle motivazioni dell'affitto; facciamo chiarezza:

PER GLI INQUILINI, considerati, A BASSO REDDITO, i "risparmi" (detrazioni) sono pari ad EURO 300 se il titolare del contratto di locazione ad uso abitativo di un immobile adibito a DIMORA PRINCIPALE, ha un REDDITO COMPLESSIVO INFERIORE a 15.493/71 EURO ANNUI

Tale "risparmio" (detrazione) scende ad EURO 150 se il REDDITO COMPLESSIVO dell'intestatario del contratto di locazione per dimora principale è COMPRESO TRA 15.493/71 e 30.987/41 EURO ANNUI


Ad un "risparmio" superiore hanno diritto i giovani che hanno un'età compresa tra i 20 ed i 30 anni, in caso stipulino un contratto di locazione per immobile diverso da quello dei genitori.
La detrazione, in questo caso, raggiunge addirittura i 991/60 euro annui


Altri casi che danno diritto ad agevolazioni fino ad euro 991/60 sono quelli di persone che stipulano di locazione per motivi di lavoro o per studenti universitari


Vi invito, per ulteriori appronfondimenti, a consultare l'annuario del contribuente, edito dall'Agenzia delle Entrate, pagg. 28/30


http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/fcae4d804bb1ef709472f5d94f8d55f4/annuario2012+parte+III+online2009.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=fcae4d804bb1ef709472f5d94f8d55f4
commento:   Webmaster, 01/03/2013 19:24:17  (ip:93.67.104.237)
LA CEDOLARE SECCA:

Relativamente pochi clienti valutano la possibilità di optare per il regime così detto della "cedolare secca" al posto di quello ordinario; altri domandano circa la sua convenienza e le modalità di adesione.

Cerchiamo di fare un po' di chiarezza:

la cedolare secca accosta il reddito da locazione di fabbricati abitativi a quello dei titoli di stato, nel senso che si sa che il 21% di quello che si percepisce finisce in tasse, senza che questo “ricavo” vada ad aumentare il reddito del proprietario, con la conseguenza di esser tassato con l'aliquota del relativo scaglione di reddito.

Per capire se un proprietario di casa ha convenienza nell'adottare il regime della cedolare, dobbiamo avere presente il "modo classico" di imposizione; facciamo un esempio:

- Affitto Euro 5.000/00
- Dal 01.01.2013 ho una riduzione a forfait del 5%, dunque metterò in denuncia dei redditi 4.750/00, in addizione dei redditi da lavoro, da capitale, da impresa già presenti
- Su questi 4.750 pagherò le tasse in base al relativo scaglione
- Oltre all'Irpef, vanno considerate anche l'imposta annua di registro, nella misura del 2% annuo (da pagare a metà tra proprietario ed inquilino) ed i bolli, in misura di Euro 29/24, alla prima registrazione


- Nel caso della cedolare, so in partenza che dei 5.000 euro che percepirò, il 21% mi andrà in tasse, indipendentemente dal mio reddito, evitando di pagare i bolli e l'imposta di registro annua;

- La cedolare è ammessa soltanto per affitti di civili abitazioni e relative pertinenze (cantine, garage ...) di proprietà di persone fisiche ad inquilini a loro volta persone fisiche (non società), nel numero massimo di 3 proprietari e 3 inquilini.

- L'opzione per la cedolare la si può manifestare al momento della prima registrazione del contratto oppure ai rinnovi successivi (ad ogni scadenza annua)

- Una volta aderito al regime della cedolare, si può anche tornare indietro, sempre alla scadenza annua.

- La cedolare, pur essendo una scelta che deve compiere il proprietario, comporta anche benefici per l'inquilino, in quanto il proprietario che aderisce a questa non può imputare gli aumenti derivanti dalle variazioni Istat, non pagherà le marche da bollo e l'imposta annua di registro.

- Prima di effettuare la registrazione, deve essere inviata all'inquilino una raccomandata con la quale, specificando gli estremi del contratto e dell'abitazione locata, si dichiara la volontà di aderire al regime della cedolare;

In calce un interessante rimando ed un esempio di lettera da inviare all'inquilino:

http://www.cedolaresecca.net/convenienza.html
http://www.cedolaresecca.net/comefare/letteraraccomandata.html
commento:   Webmaster, 28/02/2013 17:58:28  (ip:93.67.104.237)
RIPARTIZIONE COSTI PROPRIETARIO/INQUILINO:

Spesso riceviamo telefonate da proprietari ed inquilini che domandano a chi spettano determinate spese; ciò avviene soprattutto per quanto attiene le parti private e non comuni degli stabili oppure le locazioni di abitazioni singole, prive di un amministratore condominiale.

Riportiamo un link al sito del Sicet, Sindacato Inquilini, Casa e Territorio,

http://www.sicet.it/pages/condominio/index.htm

dove è proposta una tabella completa ed esaustiva;
un'idea potrebbe essere firmarla al momento della sottoscrizione del contratto, così da farvi riferimento in caso di controversie.
commento:   Webmaster, 28/02/2013 10:55:55  (ip:93.67.104.237)
LA DURATA DEI CONTRATTI:

i contratti abitativi, così come regolati dalle norme del codice civile, dalla norma sull'equo canone e da norme successive, prevedono 3 durate:

1) 4 anni + 4 anni
2) 3 anni + 2 anni
3) fino a 18 mesi

Il contratto 4 + 4 è quello più comune; tale durata vincola il proprietario, il quale può ottenere indietro l'immobile, soltanto alla scadenza del primo quadriennio, con motivazioni previste dalla legge (le più comuni: necessità di manutenzione straordinaria all'immobile, dimostrazione della necessità di un uso personale del proprietario o suoi parenti stretti dell'immobile);
ad eccezioni di questi casi, il contratto, alla scadenza si rinnova tacitamente alla stesse condizioni di ulteriori 4 anni.


Il contratto 3 + 2 ha caratteristiche simili al 4 + 4 per motivi di risoluzione e modalità di rinnovo tacito; viene definito a canone concordato in quanto il “prezzo” deve rientrare all'interno di tabelle comunali dei valori; in alcuni comuni la sottoscrizione di questo contratto comporta vantaggi fiscali; il comune di Cortona, alla data attuale (Febbraio 2013), non rientra tra quelli che consentono questi vantaggi fiscali.


Il contratto fino a 18 mesi è previsto quando l'inquilino ha reali necessità transitorie: deve avere una posizione lavorativa a termine (ad esempio con contratti di lavoro di durata inferiore ai 18 mesi, nella zona dell'abitazione da affittare), deve esser un turista in zona oppure uno studente. Questa condizione soggettiva dell'inquilino deve essere notificata al proprietario in modo certo, con una raccomandata nella quale viene riportato il motivo della transitorietà della propria posizione.

Un contratto di locazione transitoria, laddove non ci siano le condizioni soggettive dell'inquilino che lo giustificano (lavoro temporaneo, studio o turismo), in caso di contenzioso tra proprietario ed inquilino, potrebbe esser tramutato in un 4 + 4.


Maggiori riferimenti normativi in materia:
Legge 392/1978 (norma generale, legge sull'equo canone)
Legge 431/1998 (norma che definisce i contratti 3 + 2)

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